在这个风起云涌的市场中，房子卖不出去就已经够难的了，更令人崩溃的是邻居竟是个“砸盘侠”。
今天，笔者发现中交锦兰荟成交了一套房源，建面约89.48㎡，中楼层，成交单价约2.2万/㎡，总价仅196万。据了解，这套房源位于小区34栋，房主没赚到钱，卖得便宜的原因是还款压力太大了，想要尽快脱手。该房源当初挂牌价200万，业主让了4万成交，由于价格较低，所以成交速度快得惊人，仅2天就成交。
2.2万/㎡的价格是什么水平呢？在链家的历史成交记录中，小区在2017年成交的首套、二套房源皆是2.2万/㎡。
2018年上半年，小区的成交价也维持在2.2万/㎡，直到下半年，小区房价才开始上涨。
可以说，2.2万/㎡的价格就是小区最初的起步价，业主妥妥的“砸盘侠”。
根据网房显示，34栋于2018年年底开盘，中间楼层房源的均价约2万/㎡。业主2.2万/㎡卖出，确实没赚什么钱。
中交锦兰荟曾经作为南京为数不多“1”字头楼盘，也是雨山路的神盘，2016年7月，项目均价约1.75万/㎡，开盘当天，被买房人一抢而空，彼时区域内的新房均价已达2.5万/㎡。
时隔2年，2018年12月，项目推出共816套房源，销许均价19620-20263元/㎡，相比前期涨价超2000元/㎡。
即便买房人对涨价颇有微词，但价格确实与新房、二手房存在倒挂，所以仍有4639组客户报名，中签率17.6%，不过开盘当天去化速度不快。2019年项目收官，销许均价2.17万/㎡，较前期开盘价仍然上涨了约2000元/㎡，当时中交锦兰荟的二手房价格回落至2.2万/㎡左右，基本没有倒挂，不少人放弃报名。最终摇号人数为2213组，共计514套房源，中签率约23.2%。开盘5个小时去化约7成，最终磕磕绊绊地卖完。从2020年6月开始，中交锦兰荟二手房价涨势明显且平稳。去年下半年，受市场大环境影响，房价一路下滑。中交锦兰荟位于雨山路板块，雨山路是浦口发展较早的板块，居住氛围比较浓厚，当然它最成熟的还是交通配套。一直以来，雨山路因商业短缺、优质教育资源匮乏、规划不足等问题而受到困扰，近年来在市场上的声音也小了很多。在前几年楼市的火热期，雨山路也因市场大环境而高光过。2016年，板块内拍出了中海原山、招商雍宁府等高价地，2018年的新房均价与曾以3万/㎡比肩核心区，但时移世易，没有足够的规划支撑，很难让买房人对一个板块有信心。雨山路板块起起落落，在楼市的跌宕中慢慢退出了大家的视野，从摇号到分销再到熬成现房，距离成为一个优质板块，它终归是缺了点因素。好在，尴尬期是暂时的，千帆过尽，雨山路终于迎来了龙湖天街，填补区域内的大型商业空白，北花园路中小学也在建。在一轮新的利好和刺激下，但愿能够提振雨山路的房价 。如你想在南京买房，欢迎扫描以下二维码，添加总编微信，拉你进群。
除此之外，笔者还发现了一些小区出现了“砸盘侠”，价格令人咂舌。
铁心桥的莱蒙水榭阳光成交了一套建面约86.75㎡的房源，低楼层，成交单价约2.8万/㎡。目前莱蒙水榭阳光100㎡以上的成交单价约3.1万/㎡，100㎡以下的成交单价约3.3-3.6万/㎡。比如这套前不久才成交的同类型房源，单价约3.3万/㎡，可见，这套房比市场成交价要低了超4000元/㎡。在历史成交记录中，小区小面积户型2.8万/㎡的成交价还得追溯到2019-2020年。
2019年9月，莱蒙水榭阳光更换物业，告别了莱蒙物业，迎来了银城物业。2018年，小区成立业委会，并对物业提出了整改意见，但后续物业态度敷衍。同年年底，小区突发一场大火，物业对此毫无作为让业主彻底失望。后来，业委会再次发函，提出多项问题希望物业方按时履行，但问题没有解决，最终业主决定更换物业。
一个好的物业在一定程度上能影响房价，更重要的是给予业主更好的居住体验。
小区2014年建成，至今有8年时间了，外立面未见明显的褪色和脱落。
阳光照耀，植树茂密翠绿，生机勃勃。
地面干净整洁，公共设施也维护得不错。
北江锦城最近成交了一套房源，建面约124.67㎡，单价仅1.7万/㎡，直接刷新小区最低成交价，简直砸穿底盘。
这套房业主降了5万，花了2个月就成交了，还是比较快的。
去年3月，小区成交了一套同类型房源，一样都是低楼层，单价约2.1万/㎡，这套房比市场价还低约4000元/㎡。
北江锦城是江北的超级大盘，项目2008年首开，截止今年销售周期长达14年。近1年来，小区房价逐渐走低。由于体量太大，有不少是租户，物业管理困难，环境以及公共建设难以维护，小区房价受到了一定影响。另外，小区体量大，挂牌量也不少，当有业主对小区甚至板块失去信心，想要降价离开后，情绪蔓延，成交价也会走低。虽然小区底商较为成熟，但还是缺少大型商场，这也是雨山路板块的通病。
无论是中交锦兰荟、北江锦城还是莱蒙水榭阳光，他们都有几个特点：
1、所在板块发展有限，缺少利好刺激，房价难以实现较大的涨幅。板块规划和利好是支撑房价的重要因素，如果连这些都缺乏，买房人对板块发展自然没有信心，对房价更没有信心。2、区域内的新房、二手房供应量较足，但只能吸引地缘客消耗，供过于求。雨山路板块内还有很多老盘尚未卖光，二手房也不少，而区域内的地缘客有限，又没有新的人口流入，一波波消耗过后，市场再难起水花，只能以价换量。铁心桥板块内本身有房在售，周边的雨核、软件谷、小行等也都有所出货，板块发展优势更加突出，相比来看，铁心桥的竞争力要弱一些。
3、小区非品质小区，难以在漫长的楼市周期中抵抗风险。今年以来，买房逻辑转变，市场两极分化加剧，豪宅房价创新高，而一些老小区的房价却不涨反跌，只能宽慰自己一句，房住不炒。即便如此，又有多少业主在买完房子之后，能够坦然面对下滑的房价呢？还有常谈的一点：无论在哪个片区，超级大盘不要碰，不要试图在一大波房子中卖出高价，希望渺茫。目前的市场现状应该是这样的：没买房的害怕房价接着跌，现在买就成了“大冤种”，买了房的天天被房贷所累，还款压力大到降价甚至砸盘卖房。
从当前的市场环境来看，虽然有不少政策来提振市场信心，但仍需要一段时间，在这段时间里，有些人或许能遇见机会，因为在交易过程中可以拥有更多的议价空间。
而我们，也要谨慎选择，尽量去核心地段挑选一些高品质房源。
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